بعض الاستشارات والرد القانونى عليها .

امتناع المالك عن استلام الأجرة
===============
سؤالى بخصوص شقتى التى استأجرها والدى رحمه الله عام 1978 وتزوجت أنا فيها بعد وفاته ولكن تم بيع البيت لمالك جديد يرفض أن يأخذ الايجار منذ ان اشترى البيت من شهرين وانا الان فى حيرة من امرى لو دفعت فى المحكمة ادفع باسم المالك القديم ولا المالك الجديد مع العلم اننى لم يصلنى اى اخطار بانتقال ملكية البيت؟ وما هى الاجراءات التى يمكن ان يتخذها المالك الجديد ضدى مع العلم انه يطالبنى بزيادة الايجار وتجديد العقد او ترك الشقه نظير مبلغ معين ؟
الرد :

من حق ورثة المستأجر الأصلي البقاء في العين المؤجرة – طبقاً لقوانين إيجارات الأماكن – حيث لا ينتهي عقد الإيجار بوفاة المستأجر الأصلي ، وإنما يمتد إلى من هو مقيم معه من ورثته قبل وفاته ومقتض ذلك أن عقد الإيجار يظل نافذا بين الورثة سواء ورثة المؤجر أو ورثة المستأجر

وإذا باع المؤجر العين المؤجرة تنتقل التزامات العقد إلى المالك الجديد – فيلتزم بتمكين ورثة المستأجر الأصلي من الانتفاع بالعين كالتزام أساسي وجوهري ، وفى المقابل يلتزم المستأجر أو ورثته بأداء القيمة الإيجارية .

لكن طالما لم يتم إشعار المستأجرين بانتقال الملكية وحوالة الحق في الأجرة – فإنه يتعين دفع الأجرة للمالك القديم .

ومن ثم يتعين عمل إنذار بعرض الأجرة للمالك القديم ، وإذا لم يستلمها يتعين إيداعها خزنة المحكمة .
------------------------------------------------



عقد إيجار محرر من أحد ملاك الشيوع
=================
لى استفسار بخصوص عقد ايجار محرر فى 17 نوفمبر 1969 وتبين ان مالك العقار هو شخص يملك حصة مشاعا فى العقار بقدر 12 قيراط من 24قيراط اى بواقع 50./. فهل يحق لةتحرير عقود ايجار الى السكان بالرغم من كونة يملك حصة 50./.على المشاع فى ذلك الوقت وغير مفرزة

الرد :

من المقرر قانونا طبقا لنص الماده 827 من القانون المدني : انه تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك )

ومن ثم فإن الأصل آن إدارة المال الشائع من حق الشركاء في الشيوع مجتمعين ولا ينفرد به أحدهم ذلك لان لكل شريك حق في المال الشائع يماثل في طبيعته حقوق الشركاء الآخرين فإذا استقل أحدهم بإدارة المال الشائع كان في هذا اعتداء على حقوق باقي الشركاء

وعليه فإن استثار احد ملاك الشيوع بالتوقيع على عقد الإيجار محل الاستشارة دون باقي الشركاء على الشيوع على الرغم من آن العقار الذي تقع فيه العين المؤجره مملوك على الشيوع بين عدة أفراد ولم يثبت قيامهم بتوكيله في الإدارة .

وعليه لا ينفذ ذلك العقد في مواجهة باقي الشركاء على الشيوع .

لكن مع طول المدة يمكن للمستأجر أن يتمسك بأنه تعامل مع المالك الظاهر
-------------------------------------------------

تقاضي المالك مبالغ ماليه لحساب شركة الكهرباء
====================
اشترينا شقة جديدة فى عمارة جديدة مبنية بدون تراخيص ولا يوجد بها عدادات كهرباء ولا ماء ومالك العقار يأخذ من كل شقة 50 جنيه كهرباء و50 جنيه مياه كل شهر يقول انها غرامة لابد من دفعها وبعد مضى سنة من تملك الشقة طلب من كل شقة 500 جنيه قال انها غرامة على كل شقة لشركة الكهرباء ونحن لا نرى لا وصلات ولا اوراق تفيد باحقيته فى اخذ هذه الاموال وهذا الامر يثير الريبة فى النفس غير ان كل سكان العمارة يدفعون وكلهم اصحاب مؤهلات عليا دكاتره ومدرسين الخ ولا احد يعارض وسألت كل من يسكن فى عمارة مبنية بدون ترخيص يقول نعم فالمالك يأخذ ال 100 جنيه منا كل شهر وده طبيعى فهل هذا الكلام قانونى اى المبلغ الذى يأخذه مالك العقار من السكان كل شهر هل هى غرامة مفروضة من شركة الكهرباء ام ماذا لان المالك قال لى اذا امتنع احد من دفع الغرامة كل شهر حتسجى على كل شقة غرامة عالية تقدر من 1000 الى 2000 الخ وهل نستطيع كصحاب الشقة التمليك هذه ان اقوم بادخال عداد كهرباء خاص بى ام لابد من وجود تراخيص بناء للعمارة ولكم جزيل الشكر

الرد :

طبعاً كلام المالك غير قانوني

وبالفعل تطلب شركة الكهرباء الترخيص حتى تتمكن من ادخال التيار الكهرباء وعمل المقياسة

لكن ربما يكون هناك حل داخل الشركة لمثل هذه المباني

عموماً يتعين عليك مراجعة شركة الكهرباء التابع لها لمحاولة إدخال العداد لشقتك

والتأكد من محاضر سرقة التيار الكهرباء التي تعملها الشركة تجاه المالك

والله ولى التوفيق

نزاع حول نصيب البنت في التركة
===============
المشكلة هى توفى والد زوجتى من حوالى 3 اشهر تقريبا واملاكه عبارة عن اراضى زراعية فى قنا وعمارة فى نفس البلد ولهم ايجار كان الاب يتقاضاه سنويا وشقة فى حلمية الزيتون ساكن فيها الولد الاول وشقة اخرى فى الهرم ساكن فيها الولد الثانى مع انهم مش متزوجين وشقة اخرى فى جمصة للمصيف وزوجتى لها اربع اخوات اتنين بنات واتنين صبيان وامها اعمارهم الولد الاول 29 سنة والثانى 23سنة والبنات الاولى 30 سنة والثانية 17 سنة الاب كان موظف وله معاش قبل الوفاه باسبوع قام بعمل توكيل للبنت التى سنها 17 سنة بصرف المعاش قامت زوجتى منذ مدة بالتحدث مع الام لكى تعرف نصيبها فى الميراث قامت الدنيا ولم تقعد وفى اخر الحديث قالت ليس لكى حق واللى عندك اعمليه ومنذ ذلك الموقف لا حس ولا خبر ولا سؤال والمعروف عن والدتها انها تحب المال جدااااااااا مع انها تعرف الله وتصلى الفرض ومع انها مش محتاجة حاولنا اننا نكلم اى حد فى العائلة لكى يتكلم عن حق زوجتى ولكن كل المحاولات كانت فاشلة فى ناس اقترحو اننا نذهب الى شقة جمصة ونضع يدنا عليها ونقوم ببيعها هل هذا قانونى وهل لو كان مش قانونى هل حق زوجتى ضاع دلونا نعمل اية فى ناس قالو ارفع قضية فرز وتجنيب وعلى حد علمى ان هذة القضايا بتاخد وقت طويل فى المحاكم واحنا عوزين حل سريع لاننا فى سكن بالايجار وانتم عرفين الايجارات مولعة ازاى والنصيبة ان صاحب البيت عاوز الشقة اللى احنا سكنين فيها اخر شهر 12
الرد :

تنص المادة 836 من القانون المدني على أنه : " إذا اختلف الشركاء في اقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء في الحضور أمام المحكمة الجزئية ، وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير في قيمته " .

كما نصت المادة 837 من ذات القانون على أن : " يكَّون الخبير الحصص على اساس أصغر نصيب حتى لو كانت القسمة جزئية فإذا تعذرت القسمة على هذا الأساس جاز للخبير أن يجنب لكل شريك حصته ، وإذا تعذر أن يختص أحد الشركاء بكامل نصيبة عيناً عوض مبعدل عما نقص من نصيبه " .

وعليه يمكن رفع دعوى فرز وتجنيب للمطالبة بحصة زوجتك

ويتعين في الأول عمل اعلام وراثة ، ومكن لزوجتك حضرتك أن تعمله بوصفها أحد الورثة

كما يجب تجهيز مستندات الملكية الخاصة بالعقارات العائدة للمورث عن طريق استخراج صور رسمية من سندات الملكية ف الشهر العقار .

والله الموفق

الاتفاق الودي على الطلاق

اتفقت انا وزوجتى على الانفصال بالاتفاق بان تتنازل على كل حقوقها من مؤخر ونفقة وقائمة اريد وثيقة قانونية للتنازل لكى توفع عليها دون تلاعب من اهلها فيما بعد وهل من الضرورى توثيق هذا التنازل فى السفارة ام لا حتى يكون صحيحا 100%

الرد :

يتعين أن يتم الطلاق مقابل الإبراء

بمعني أنه لما تذهب للمأذون تقول له أن الطلاق على الإبراء وتتأكد من إثبات هذه العبارة بوثيقة الطلاق

بالنسبة للمؤخر والنفقة فإذا اثبت الطلاق على الإبراء معني ذلك أنه لا يجوز للزوجة أن تطالب بهم لأنها أبرأتك

يبقى فقط الاتفاق على المنقولات ونفقة الأولاد إذا كان هناك أولاد

وهذه يمكن عمل عقد اتفاق بخصوصها حسب ما تم الاتفاق عليه – ثم بعد ذلك أخذ صحة توقيع على هذا العقد

والسفارة عموماً لا توثيق

والله الموفق

بارك الله فيكم اخى الفاضل الذى ملأ المنتدى علما وخلقا وآسف على التأخير فى فتح المنتدى القانونى الذى زاد من قيمة المنتدى واعلى من شأنه زادك الله علما وخلقا وجعله الله فى ميزان حسناتك